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5棟10室の優遇規定

さあ、5棟10室に向けて2棟目の情報収集が始まりました。

よく言われる5棟10室は事業的規模とされ、
事業的規模には所得税の優遇規定がいろいろあります。

(1)青色申告控除を65万円とれる(複式簿記による記帳が前提となる)
これは大きい!! 複式簿記は私、バッチリですし。。

(2)賃貸料の不払いによる貸倒損失が計上できる。
07年のこの時点では問題なかったですが、09年の申告ではFさんのお陰で生きてくるかも。

(3) 災害による資産の滅失損等が計上できる。

(4)青色事業専従者給与(事業専従者給与)

(5)不動産所得について損失が生じた際に他の所得との損益通算ができる
借り入れ利子の内土地分が入れられないので、我が家の場合はできた事はありません。

(6)事業用資産の買換え特例ができる。

いろいろあるでしょ!?
事業的規模、目指したくなりますねえ。

家の場合、2棟めは予算の関係で安い物件を探す事となりました。
安いとなれば地方、でも満室又はそれに近い物件。

と言う事で地方まわりが始まるのでした。 07春の事です。

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2棟目を探して、地方行脚へ

07年2月初めに、一棟目の生まれて初めての青色申告を済ませた私は、
本当に一段落と言った感じでした。
そして、気持ちを切り替えて、次のターゲットへ向けて行動開始。

数々の税制優遇を受ける為には、なんとしても事業規模の5棟10室にしなければ。
後、最低4室のアパートが必要です。

ところで、使える予算は少ない。
なるべく安くて、でも満室に近く、これからも満室を維持できるだろう環境にある物件を探すため、
地方行脚となりました。

ネットで仕入れた物件情報を頼りに
群馬、栃木、茨城、埼玉、都下、神奈川、千葉と毎週末出かけました。

車で行く為、夫を強引に巻き込みました。
この頃には、夫は一棟目が一応順調なので、事業について賛成方向に傾いていました。
又、趣味人の夫が活躍できない冬場だった事が幸いして、一緒について来てくれました。

これは心強かったです。
これはって言う物件も、二人の冷静な目で見るとどうかな?という部分がでて来ます。
物件周辺の調査も夫が積極的に参加してくれ、半分の時間で済みましたし。。

でも、なかなか無いんですよねえ、これはっ!て言う物件が。。

この頃、満室のアパートは派遣会社が一括借りしているものが多く、
工場で働く派遣従業員を入居させていたんです。
これは、特に群馬、栃木、茨城の物件に見られる傾向でした。

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抵当権抹消登記を自分でやる。

那須での物件購入に挫折して、しばらく机上の情報収集中心になりました。

それと同時に、一棟目についている銀行の抵当権はずしをしました。
次の物件も一棟目を担保にして、是非公庫を使いたかったからです。

銀行へ問い合わせると、残債返済日は決まった日(15日)となっているとの事。
それまでに書面で依頼し、当日手数料と共に、引き落としの形で返済となる。
その後、質権をはずす書類が送られてくるとの事。

予定通り、期日に引き落としが完了し、その数日後に銀行より抵当権解除の書類が届きました。
 
管轄の登記所へ電話し、申請書、持参書類について確認しました。
抵当権抹消申請書を作成し、コピーも用意しました。

まさにネット様様です!

数日後、用意した書類一式を持って、管轄の法務局へ。
まず、相談窓口で書類のチェックをしてもらい、問題ない事を確認する。

次いで、収入印紙購入、
抹消後の謄本各1通を同時申請、登記印紙購入、返信用封筒(切手貼付)、を受付へ提出。

抹消登記が済み次第、謄本2通、事前証明、権利済証の返送を依頼して修了です。

後日、速やかに上記書類一式が返送されてきました。
一件落着、これで、2棟目の融資の道筋ができました。

残る問題は、当の物件探しです。



ついに、2棟目と出会う。

その後も2棟目物件を探して、あちこち行くものの、なかなかこれと言う物件に出会えず、
季節は春を越して、6月になっていました。

ある日、いつものサイトを眺めていると、突如現れた物件が。。
それは、
関東甲信地区の県庁所在地にある6室中5室稼働中の国立大学近くのアパートでした。
価格も妥当、土地も広めで駐車場もある、これだっ!と思いました。

翌日は、運よく土曜日、もう夫と行くっきゃないでしょ!

どうせ行くのだから、近所の物件もいくつか選んで資料をまとめ、
いざ、出~~発。

私はかなり気に入りましたが、夫はいろいろ言ってくれます。
でも、価格が価格だからね。。。 

結局、近くの3物件を見てまわりましたが、やはり最初のアパートが一番良い。
現況利回り14%
価格交渉もし、満室に出来たら利回りはもっと上がる。
それに、目的の事業規模になれば、税法上の優遇もあるし。


その足で、物件を出している地元の不動産屋へ向かいました。

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2棟目の物件調査

2棟目の購入に向けて、物件の調査の開始です。

現地は見ているし、一室空いているお陰で室内もしっかりチェック済み。
広めの6畳にキッチンダイニングスペースが6畳、学生には十分でしょう。
住人への聞き込みで、設備面でも問題なし。
近隣状況は閑静な住宅街、大学へも徒歩圏。
不動産屋さんから、もらった資料で一応の事は把握。

後日、再度、アパートへ。
何か見落としている事がないか、再調査を兼ねて。。

水準器、ゴムボール、ゴルフボールを持参し、床に傾きがないか調べました。
空いている一室で行ってみました。
良かった! 問題なし!!

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初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
    に綴っています。
物件情報収集、現地調査、買い付け、指値、融資交渉、契約、登記、管理等  「自分でやる!」がモットーの主婦の体験です。

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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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