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完成在庫の買い方?

9月になりましたねえ^^
台風も去って、今日は暑くなるのかあ。。

「完成在庫」と言う言葉を聞きます。
つまり、売れ残りって事ですね。
特に、冷えているマンション市況で聞かれます。。

住宅ローン金利も安いし、消費税もしばらくは上がりそうもない今、
確かに、買い時なのかもしれませんね。

などど思って、
買う気はないのに、物件を見たりしています。

もし、買うとしたら、どうするでしょう。

やはり、値引き交渉はしたですね!
どこかで、マンション価格の原価は販売価格の8割程度と読んだ事があります。
意外と利益は少ないんですね。

もしそうだとすると、2割引以上だとディベロッパーは「損切り」になると言う事でしょうか?

だとすれば、本当に欲しいマンションなら、2割引交渉ができれば、
買っても良いのかも知れません。
最初は、もう少し多めの値引きで話を進め、最終的に2割引くらいで落ち着く感じかな?

なんて、
想像しておりまーーす。
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モーゲージのプロ?

ところで、話は昨日の「ガイヤの夜明け」に戻りますが、
モーゲージプランナーって資格があるのですね。
ファイナンシャルプランナーって資格を帰国後知ったばかりの私、又新しい資格に接しました。

私みたいに資格があっても生かせない人は、
その道でバリバリ仕事をしている人がホント眩しい~~!!デス。

その方があるご夫婦の相談に乗っていました。
53歳のご主人の仕事の関係でローンの支払いが大変になった方ですが、
借り換えで毎月13万の住宅ローンを9万5000円にする事ができ、
トータル約430万物の利息軽減ですって!! 
凄い!!やっぱり、プロに相談すると違うわぁと思った私。

しかし、その後、
なんと遺産相続で2000万円も持っていらっしゃるご夫婦だと判明。

投資用のマンションを買うようにアドバイスされ、実際に購入されていました。

ここで、私、
ちょっと首をひねってしまったのです。

私だったら、投資マンション(一室)を買うかなぁ?

多分買わない、

買うなら1棟もの(リスク分散と土地)を考えるか、
さっさとローンを返すか、
もっと別の投資(これからはコモディティ?)に回すか、、、

と思ったのです。

全く余計なお世話ですが。。。





自然災害保険

関東地方はこれからが台風のピークだとか、、
まだ、しばらく要注意です。
皆さんの地域はいがかでしょうか?

年々、温暖化の影響か台風も強くなっている様な気がします。

二棟のアパートの火災共済は地震災害被害補償も付加しています。
しかし、
何処まで補償してくれるのか、詳しい事は証書をみないと分からない状態。。

保険って入る時は一応内容を読んで、理解しているつもりですが、
意外と、漠然とした事しか覚えていないのですよね。
内容を見直してみる良い機会かもしれません。

台風や地震があると、
甲府はどうか? 東京は? と気になります。
どちらも、特に被害を受けやすい場所ではないのですが、
突風で他から飛んでくる事もありますしね。

同時に、何か備えられる事があったらやっておかなくてはとも思います。

今月、オーナー向け講演会の招待状が甲府の業者から来ています。
それに参加がてら、チェックして来ようかな。


行動を阻むもの

2棟ばかり、見に行こうかと思う物件があります。
どちらも山手線へ入る私鉄の2路線2駅が使えて、
駅まで徒歩圏のファミリータイプの1棟マンション。 (ただし、こじんまり)
内、1棟は徒歩5分、これは魅力です。

このご時勢で価格は、大分安くなっています。

いつもなら、即行動の私ですが、
今一つ、腰が重い。。。

その訳は、既に目標の事業規模になっている事。
その上今は、低レバレッジの超~~!健全経営 (お陰で入る家賃は、手付かずのまま)
そうです、
なにも、取らなくても良いリスクを取る事ないと思うのです。。

建物の減価償却と、二人が事業主なので収入は折半、
青色申告控除も倍使えて、、、しっかり節税できていますし。
(専従者給与を払う人がいないのは、残念!)

ただ問題は、そう遠くなくやってくる(木造なので)減価償却が終わる時、
新しい物件を買って、入れ替えなければならないかなぁ。。とは思うのです。
(たくさん税金を払うつもりなら、考えなくて良い事ですよーー)

出口戦略とは違いますが、物件の入れ替えでしょうか?
となると、先に買って、ゆっくり売却をかけるのが、良いのかもしれませんね。

現状に安住していると、まだ先で良いかとなって。。
(言うは易し、行うはなんとやら。。。)

物件見てきました~~

物件を見てきました。
2路線2駅使える、都心から30~40分の小ぶり(2DK7戸)の1棟マンションです。
1駅からは徒歩7分、別のターミナル駅からは12分位、
歩いたのですが途中、店に入ったりしたので、やや曖昧。。
 
資料では5分、10分となっていましたから、それぞれ2分余分にかかっている事に。

建物も悪くないのですが、
利回りが9%位なのが、イマイチ。
せめて二桁は欲しい所。

一室空いていますが、これは埋められると思いましたが。

ともかく、これっ!って買い意欲は湧かない。
今、所有している2棟と出会った時とは、ちょっと感じが違います。

自宅のある駅へ帰って来ると、知り合いの不動産業者さんがまだやっていたので、
お店にお邪魔しました、、遊びに。。

お茶をご馳走になりながら、「どうですか? 最近」と聞いてみました。
「いや~~大変です、皆(お仲間の不動産屋さん達)、どうやって暮らしているのかって思う程ですよ」
「月に一つ売れるかどうか、、皆、何とかつないでいるって感じじゃないかな」と。

知り合いが、持っているアパートを売り出していました。
資料を見ると、高い!、利回りが7%位、場所もバス便だし。。

これから少子化で家も余ってくるだろうし。。と続きます。

そうですねえ。。

そんな事を聞くと、余程慎重に物件探しをしないと、、、怖いなあと。。
気軽に手を出すとヤケドしそうです。

本当にチャンスの物件に出会うまで、2棟を大切に管理しつつ、
現金で持っておくのが良さそうです。。

初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
    に綴っています。
物件情報収集、現地調査、買い付け、指値、融資交渉、契約、登記、管理等  「自分でやる!」がモットーの主婦の体験です。

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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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