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欠陥住宅関東ネット

昨日、欠陥住宅の定例相談会に参加してきました。

友人の建築士さんが10年来参加しており、興味があってご一緒させて頂きました。

いや~~、
様々な事例があります。
中古で買ったRC住宅の雨漏り、
新築注文住宅の希望とかけ離れた現実、、

弁護士さん、建築士さんが受けておられる相談に、
同席させて頂きながら、

家が買ったアパートは、よく何もなかったなあと言う思いが。。

もし、欠陥物件だったらと思うと、
それに向かうエネルギーは半端なものではありません。

もちろん色々な面で検討してから、購入を決断した訳ですが、
瑕疵は見えない所に潜んでいる訳で。。

まず、購入時にどこを押さえるべきか、
そのポイントを学んでいける気がします。
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位置指定道路

今日は仕事、、

やや疲れて帰宅。

不動産の相談相手を、二件やってきましたーー


一人は相続の問題、
なまじ財産のあるお宅の場合
兄弟でも仲が悪いと、問題続出なんですね。

突っ込み位置指定道路の所有権をお兄さんが半分、お父さんが半分所有しています。
仲の悪いお兄さんに遠慮して通行するのが嫌なので、別の所に移ろうかと思うと。。


ちょっと、お勉強。
位置指定道路とは、
土地を建物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法そのほかの公法によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置の指定をした、幅員4メートル以上の私道のことです(建築基準法第42条第1項5号)。
そもそも位置指定という行政処分が申請されるのは、建築基準法上、建築物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務が定められているためです。
 特定行政庁から位置指定を受けると、私道は一般交通の用に供されます。具体的には、私道内の建築は制限され、また私道の廃止、変更が制限され、私道部分は建物の敷地には参入されなくなるなどの効果が生じます(建築基準法44条・45条)。

 
 すなわち、位置指定道路の所有者は、著しい不利益のない限り、日常の道路利用者の通行を妨害してはならないことになります。逆に言えば、位置指定道路は私道ではあるが、その日常的な利用者は所有者の承諾がなくても通行できるということです。
  
なので、遠慮して通行する必要はないですよ。。
まして、兄弟なんだから、、
とお話してみましたが、、

よくよく聞くと、嫌いなお兄さんの近くには居たくないと言うのが本音のようでした。。

気がつけば一時間半、、

外貨の東京買いが始まっていました~ 1


応援ありがとうございました。 お陰様で、
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おはようございます。

オリンピック招致、東京に決まると良いですね~



昨年末頃から、東京の3物件(1棟アパート、1棟マンション、1区分マンション)について、

「売りませんか?」

「当社でご希望価格で買います。」

「お持ちの物件を探している方がいます。」

等、この手の様々の手紙やはがきが業者から舞い込む様になりました。



噂では、外資の日本買いが始まっていると聞いていましたが、

先日のテレビで、

「台湾の方が日本の不動産を爆買いしている」と言う特集が放送されていました。

観た方、いらっしゃいますか=?



実際に、購入に訪れている方に密着取材、

その方は40代の銀行員、中間管理職とおっしゃっていました。

まさに、台湾のサラリーマン大家と言った所。



狙うは都心の一等地、中古物件です。


その方、ハザードマップを取り寄せて、先ずは災害を避ける。

災害国日本ですからね~ 
地震、津波、台風に加えて、竜巻の起きそうな所も避けねばなりません。



仲介業者に案内されて、現地に足を運び周辺環境を見る。

とまあ、この辺は誰もがやっている事ではありますが。。


また、日本に留学中の27歳の台湾女性が、ワンルームマンションを1200万で即決買いしていました。

台湾の父親から勧められたのだとか、、



さて、

何故東京の物件なのか?


それは、ズバリ、

購入価格に対して家賃が高いから。

80㎡、3LDKのマンションが、

東京で約9000万なのに対してシンガポール1億2000万、

家賃相場はどちらも40万/月だそう。

台湾のマンションは値上がりして、

東京と購入価格は変わらないが、家賃が安い。

上海、ソウルなどの物件も挙げられていましたが(正確な価格と家賃相場は記憶していません)、購入価格が安くても家賃も安く。

つまり、「利回りは東京の方がずっと良い。」という事らしい。



つづく。

外資の東京買いが始まっていました~ 2


その台湾セミナーでは、

不動産価格が下がりきった底値の今の東京は、
不動産投資に一番良いと判断できると話していました。


この手のセミナーは、台湾で大盛況。
サラリーマン、主婦が熱心に勉強していました。


以前、

これから日本の不動産価格が上がるのでは?と書いた事がありましたが、


その足音が聞こえて来るような気がする、特集でした。



そうそう、そのセミナーで、
「トリプルA」を狙えとも言っていました。

トリプルAとは、

青山、赤坂、麻布の頭文字、

つまり都心を狙えと言う事ですね。


高いですけどね==

セミナー参加者の一人が、

「オリンピックが決まったら東京の不動産価格は上がる。決まったら動く。」とも。



我が家へ度々舞い込む、「当社で買取ります」のお手紙、

裏にはこんな事情が隠れていたんだ~と、思った事でした。

出口戦略はPBRとPERを使って。 2

前記事の続き、
PBRとPERについてですが、

PBRはマンションの資産性を表します。


PBR=中古マンション(築10年)価格÷新築マンション価格

首都圏のマンションの平均は0.93だそうです。  この値は高い方が良いでしょう。

値が1,1とすると、10年で10%値上がり、0,9とすると10%値下がりした事になります。



PERは収益性を表します。


周辺の相場家賃で貸した場合、何年で新築マンション価格(又は購入価格)に達するか。

PER=マンション価格÷年間賃料 こちらは低い方が良い。

10なら10年で購入価格を回収できる事になります。 投資としては、せめてこの位は欲しい所です。

首都圏の新築マンションの平均PERは23,83。

元を取るのに24年もかかるとは、、

これには管理費、修繕積立、税金は考慮していないそうで、実際はもっと長期間かかる事になりますね。

新築マンションが投資には向かないと思う数値です。



こうして、チェックしてみると、

資産性が高い=PBRが高い。

収益性が高い=PERが低い。



出口戦略を考える時に、この値がヒントをくれます。

どちらも高いエリア、

例えば、



台湾のセミナーで「トリプルA」と言われている超都心は、
売却(値が下がらず)しかも賃貸(高く貸せる)ので、どちらの出口もOK。


しかし、資産性は高いが収益性が低い場合は売却向き。

資産性は低いが収益性が高い場合は賃貸向き。

となります。



それにしても、「東京オリンピック招致なるか~!」

台湾の不動産投資家じゃないけど、とっても気になる私です。

初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
    に綴っています。
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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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