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手法1 主婦感覚の安全不動産投資

世の中には、どんどん投資して、積極バリバリに進む大家さんが多い中、

我が家は細々大家業、
このコジンマリ感が、小心物の私にはぴったり

ポリシーは
余計な投資はしない
かき集めれば、明日にでも借り入れ金を完済出来るって状態を保つ
(実際そうなったら、一文無しですが。。)
そうしておけば、
明日大嵐が来ようが、世の中がひっくり返ろうが、安心みたいな。。

主婦感覚とは、こんなものです。
そして、 「主婦らしい安全な不動産投資」 を、
主婦の方にはお勧めしたいです。

反面、
不動産の購入ってジムに行く気になれないほど、
集中しなくちゃ出来ません、、ハイ、私の場合は特に、、



先ず、
物件をリストアップする。
その中からこれはという物件に絞り、現地調査、役所の調査、
近所や住人への聞き取り
面倒でも、これがとっても大事です。
思わぬ情報が、面白い様に飛び込んで来ます。
そして、コレが値段交渉にかかせません。 
(熱海では、今も住む三階の住人さんとお友達になり、現オーナーの状況、修理状況、他の入居者の事、近所の住人、その他、マンションの歴史をお聞かせ頂きました)


その上で、コレを買おうと思ったら、
指値、値段交渉、金融機関との打ち合わせと続き、
決済、移転登記へ。

登記申請書作成、登記も自分やる私(司法書士手数料節約!)は、
所有権移転登記が終わると、さすがに、ほっとします。


さて、
最終的に物件を決める決め手は
ズバリお買い得物件です。

スーパーのバーゲンセールで掘り出しものを見つける!
この主婦感覚、大事です。

売主さんが、「早く売りたくてたまらない物件」を探せ!です。

3棟の内、3棟とも、
細かい状況は異なるけれども、そうでした。

指値が効きます。

その代わり、
短期決戦で購入に至る事になりますが。
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手法2 初コンタクトは元づけ業者さんと。

前回は、
不動産のバーゲンセールを狙えでした。

次にお勧めしたいのは、
元付け業者を探せ!です。


1棟めに東京の超優等生物件を購入した翌年、事業規模大家(10室以上保有)になる為、
次なる物件購入の為に目を皿の様に探していたある日、
昨日まで無かった物件が目に飛び込んできました。

コレだ!と思った私は、翌日その物件の前にいました。

そのアパートには管理会社の名前が、
すぐに、そのお店に行きました。
有りました~~物件が、
よくある町の不動産屋さんのガラスの窓に貼られていますーー

元づけ業者さんに違いないと確信した私、
違ったら、それはそれで仕方がないと思い、
お店に入りました。

ここで初めて、業者さんとのコンタクトです。

元づけ業者さんと直接交渉できる事になりました。

3棟の内、1棟は社有物件、
2棟は元づけ業者さんです。

勿論、手数料を払うのは、仲介業者さんと同じです。

でも、全く違う事が。。
   
   1、他に業者を介さないので、売主との交渉が早い。
   2、物件を知り尽くしている。
   3、資料の提出が迅速。
   4、両手になるので、何とか話をまとめようとしてくれる。
     (仲介業者が入れば、手数料は半分ですから)
   5、買主の顔が見える事で安心し、要求も聞いてもらえる。
   6、手数料をまけてくれる。 (場合もある、、両手ですから。。)


この中で一番良いと思うのは、
何と言っても、ダイレクトに売主さんと交渉してくれる所。

この元づけ業者さん(地元の業者さん)とは、物件に近くに居られる事で、
時々お世話になっています。

良い人間関係を構築しておくと、更に良いですよ==





手法3、入った家賃は使わない。

資金計画は、
ざっくり言うと、

入居が半分にならない限り、持ち出しは無しになる様に、
頭金、借り入れ額、支払い額を計算します。

支払い期間は10年、、
この数字は、一棟目の東京のアパート購入時の夫の退職までの期間でした。


そして、
入った家賃は使いません。

帳簿上、必要経費は計上しますので、修繕費等は引き出します。
共用部分の電気代、固定資産税、損害保険料等も口座から引き落としされますが、
それ以外は手をつけません。


そうして数年経つと、自然と次の物件の頭金が出来ています。

それを、次の物件購入の自己資金として投入、
この時点で、自分のお金を使わずに2棟めが購入できます。


次の物件でも、同じ様に家賃には手をつけません。

それが、三棟目の頭金になりました。



月々の支払いは家賃の半額を当て、半額は口座に残る。
この繰り返しです。

このシステムだと、
満室状態が少々崩れて空き室が出ても、支障はありません。


大家業の事業は生活とはまったく別に、伸びて行きます











手法4、昔の大家が理想

満室状態のアパートが
突然半分になるリスクは、少ないかもしれません。

しかし、無いわけではありません。


そうならない為には、
1、安く貸す。
2、入居者とのコミュニケーションを取る。
3、気持ちの良い住環境を提供する。

を心がけています。

1、安く貸す。

これをするには、安く買うしかありません。
安く買えば、安く貸せます。

そして、入居者さんにとって、固定支出は安いに越した事はありません。

これは、手法1の お買い得物件を探して
物件調査を綿密に行い購入する以外、方法はありません。


2、入居者とのコミュニケーションは、何でも話せる気さくな大家になる事です。

メールでのコミュニケーション、現地での言葉かけを心がけます。

「大家さん、ここ直してもらえます?」と気楽に言ってもらえれば、
それが嫌で退室、、なんて事を避けられます。

入居者さんとの、良い人間関係を保つ事が一番大事だと思います。

 
3、大家の仕事は入居者さんへ気持ちの良い住環境を提供する事です。

それで、お金を頂いているんです。
周辺の掃除、草取り、くもの巣払い、共用部分を美しく保つのは当然です。

いつもきれいにしていれば、入居者さんもきれいに使ってくれますから。。


これらは、全て自分でできる事です。

管理会社を使えば同じくできますが、私は昔の大家が理想。

大家が親で店子は子供」そんな気持ちで運営しています。

家賃滞納も待ちます。 
要らないとは言いません、でも、待ちます。
東京の滞納者Fさん、今では毎月きちんと上乗せして払ってくれます。
大変な時を乗り越えたんです。
信頼して、待って良かった~~
大家冥利に尽きます。

手法5、費用を抑えた管理チーム作り

賃貸業務の運営にチームは欠かせません。

賃貸物件が近くにあるなら、良いですが、
家の3棟は、神奈川の自宅から1時間~2時間圏内、
行けない事はないけれど、即って訳にはいきませんよね。

そこで、ちょっとしたチーム作りをしています。
但し、固定費を極力抑えたチームです。

管理の基本は自分でやります。
でも、他人様の力、借りる所は借りましょう~~

東京はアパートのすぐ近くの不動産屋さんに、鍵を預かってもらっています。
ご自分もビルやアパートをお持ちの年配の社長さんと年配の事務員さんだけの、
こじんまりした昔ながらの不動産屋さん。

当初、掃除はシルバー人材センターへお願いしていましたが、
やってくれていたコレマタアパート近くのおじいさんが、体調不良でやめられました。
それから、この不動産屋さんに見回りついでに、簡単なお掃除もお願いしています。

しかし、このアパート出入りも無いので、今の所出番は共用部分の電灯交換くらい。
社長と呼ばれるのが嫌いで社長に見えない社長さん、自ら自転車で電灯交換に参じてくれます。




甲府はこのアパートの元付け業者さんと、今でも良いお付き合いしています。
都合が付かなかった退去の立会いも、お願いしました。
(単発でのお支払いです。)
「売った所だから、気になって時々見に行っているんだよ」と言って下さいます。

その業者さんからご紹介頂いた工務店社長の自宅がアパートのすぐ近く(同じ組)。
いざとなったらお願いする事にしていますが、ありがたい事に今の所出番無し。

普段のチェックはガス屋さんを活用。
何か気がついた時(めったにありませんが。。)は、連絡をくれる事になっています。
このプロパンガス屋さんはボンベ置き場の地代まで、支払って下さいます
とっても、ありがたい存在!


熱海は毎週行っているので、正に自主管理状態。
お隣が自治会長さんで、連絡先を交換
何かあったら、連絡が来ることになっています。

先日302号室を決めてくれた、マンション近くの不動産屋さん、
勝手にチームに入れています、、信頼できる業者さんとの良い関係は何と言っても心強いですね。

熱海はこれから、
修理チーム構築が課題です。

最後に、
一番のチームの主力メンバーは住人の皆さんです。
その中でも、
東京は102のHさん、
甲府は202のUさん、
熱海は301のIさん、
住人の中でもコミュニケーションが一番取れ、真面目で几帳面、
色々な事をこまめに報告してくれる彼らが、一番信頼できるチームの要です

ありがとうございます!

初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
    に綴っています。
物件情報収集、現地調査、買い付け、指値、融資交渉、契約、登記、管理等  「自分でやる!」がモットーの主婦の体験です。

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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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