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5棟目決済無事完了~~

おはようございます!

昨日は早々と眠ってしまい、
今朝は5時に爽やかに目覚めました~~

昨日、5棟目の決済無事に完了しました!!

23区内、区の中心駅徒歩4分、
何もかもが便利な場所に立地する一棟マンション
  (小ぶり、各階2LDKの4階建て)です。

中古ですが、
タイル張りの外観は、新築、、とまでは、、行かないけれど築浅にしか見えない綺麗さ、

メンテナンス、バッチリの優良物件です。

決済はじつに和やかに進みました。

この物件、
土地は、東北在住72歳のAさん所有、
建物は、Aさんが代表取締役を勤める会社所有、

Aさん、
「自分で言うのもなんですが、、
良い建物ですよ。 年齢がもう少し若かったら決して手放さない物件です。

いつも満室、空いた事は殆どないです。
しかも入居者もしっかりした方ばかり、家賃の遅れも一度もありません。」

Aさんは続けます。

「72歳にもなると、少しずつ整理をしたくなりました。

でも、良い方に購入して頂き、ありがたいです
よろしくお願いしますね。」

Aさんの建物に対する愛情が伝わってきました。

「はい、
お任せ下さい。」 と、元気よくお応えしました。


売主の業者さんが、
「(私の事を)建築士さんなんですよ。 
ですから建物の事はよくわかって購入されたんです。」


Aさん、

「そうですか、、そうですか、、
良かった、良かった!」 と満面の笑みでおっしゃいました。

優しい老齢の紳士 Aさんが、
大事にされてきた物件です。

私も大切に管理させて頂こうと心に決めました

無事決済が終了し、

その足で、物件近所の業者さんへ挨拶回り、、

満室ですが、
3台ある駐車場の内、1台を近所の方が借りています。
残りの2台の内、1台は自己使用、
残り1台の募集のお願いを兼ねて、、

業者回りをすると、
信頼できそうなお店を選別できます。

空いた時にお願いするのにも、
コミュニケーションは欠かせません。

歩き回って、
情報もいろいろ取って帰宅しました。


物件購入にはストーリー有り

指値&超低利融資引き出しについては

次回の記事にて、、

お楽しみに~~!!

では、楽しい仕事へ行ってきま~~す!

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びっくり仰天の売主側からの数字

物件購入には、

いつも物語があります。


今回の5棟目も、

物件をみて、これは!

と思った私は、その足で元付け業者さんを訪ねました。

資料を出来るだけもらいたかったのと、

実際に会う事で、電話では得られない情報を得る為です。

私がそうする様になったのは、
2棟目の甲府の物件で、
今も何かと助けてもらっている元付け業者さんとの会話にあります。

このBホームのTさんには、
先日も103号室の退去立会をお願いしたばかりです。

甲府のアパートを見て、すぐの直接Bホームを訪ねた私に、

「あなた方は顔が見えています。
客がいもしないのに、電話をかけてくる所とは違います。
大丈夫、あなた方を最優先にしますから」
と指値をする前におっしゃって頂いたのです。

勿論、両手になると言う事もあります。

でもそれ以上に、直接会う事で、信頼が生まれるのではないでしょうか?

今回もそうでした。

資料は検討材料として少しでも多い方が良い。

伺って、業者さんの持っている資料は一式コピーをもらいました。

そして、
雑談へ、、

この時、
業者さんから様々な情報が、、

売主は東北在住の高齢の方とその会社。

この物件は、立地が良くほとんど空きがなく埋まってきた、
優良物件である。
手間も殆どかかっていない。

売主さんは、手放す気は全くなかった。

しかし、昨年一転、

それは、
売主さんが大きな病気をした事だった。

奥様から、離れた物件を残されても困ると言われ売ることになった。

と、
ここまでは、よくある話、

しかしその後、

売値について

思わぬ、
いえ
びっくり仰天の数字が飛び出したのです。

それは、
また次回に、、

厳しい指値の行方は?

恐る恐る送った指値のファクス、

丁重に、お願いする形で、
文章を書き、

しかし、
厳しい~ 
ほぼ2割引き~ の金額を入れました。
売り出し価格は△千万後半、
指値は○千万付近の前半 
(△と○は1000万違い)

さあ、
どうなるだろう?!?

緊張しながら待っていると、

翌日、FAXが入りました。

「買い付け証明頂戴いたしました。
ありがとうございます。

もう少し高くはなりませんでしょうか?

と一言添えられておりました。

これは脈あり、

「まとめたい」と言う意向が見えます。

一日頭を冷やし、
指値の根拠をどう説明するか、考えをまとめました。

利回りと、
金融機関へ持ち込んで相談した結果(担保評価)から、
はじき出した事を、
具体的な数字で説明できるように、練りました。



指値の前に金融機関を廻ります。

自分が良いと思っても、
金融機関はどうみるのか?
その意見を指値にどう生かすか?


それらを探る為です。


A銀行、
「是非、査定させて下さい」との事。

その結果は、
「(当初の)売り出し価格の(△千万後半価格)は妥当です。
当行でも同じ評価がでました。
従って、
全額融資が可能です。」 

私は
レバレッジをかけない手法なので、
フルローンする事はありません。

今回も、半分弱の自己資金を入れます。

それにしても、
この銀行の査定は重要です。

つまり、
指値をしなくても、
相応の評価を認める銀行があると
言う事ですから。

4行回ると、
逆に、
厳しい査定のC銀行もありました。


指値には、
厳しい査定をしたc銀行の意見を、
しっかり反映させてもらいました。

練り上げた所で、
まず、
メール送りました。



論理的な説明は、電話で話すより良いと思ったので。。

(私は論理的に話すが、、苦手、、でもあり)


読んでもらった所で、
売主業者さんと電話で話しました。


さて、
その展開は、


次回に

つづく。

差し戻されて、再買い付けへ

昨日、
5棟目の住人の方々へ、
オーナーチェンジの確約書を作成して、お送りしました。

今回の物件はファミリー入居で、
どの方も家賃は一度の遅れもないというしっかりした方ばかり、、

前オーナーとの契約をそのまま引き継ぐ形で、
確約書を取り交わす形を取りました。


さて==、続きです。

メールの後、
元付業者さんへ電話しました、

「いや~~、
△千万台後半の売値は、私も路線価と収益還元法で出したものなんです。
(きっぱり、自信たっぷりなお声)

ですから、
△千万台では売りたいと思っていたんですよ。

せめて、、、 ○千万後半 でと、、、

○千万近く(私の指値)ですか、、、

もう少し何とかなりませんかね?」


業者さんはおっしゃいました。

買い付けの金額(○千万円近く)は、売主さんへ伝わっていたと思いますが、、

ポロっと出た、売主さんの希望売値よりは高い
(つまり、仲介手数料分を上乗せした金額なんですけど、、)



「わかりました、
では、○□00万(○千万円前半)ではいかがでしょう?」
と私。  (あくまでも○千万前半にこだわりました。。)



「う~~ん、
では、それで、もう一度買い付け出して下さい。」

となり、

私は少し戻された、

○千万円前半の数字で 買い付けを送ったのでした。

もう一度、

差し戻されるよな~~(汗、汗)と、

思いながら、、

ここは、もうちょっと踏ん張ってみようっと!
と思った私でした。



つづく。

超低金利融資の引き出しへ

押し戻されて、

2度め買い付け証明
送りました。



その日の夕方、元付業者さんから
電話が入りました。

「頂いた買い付けの価格で、売主様の了承が取れました。

それで、進めて頂けますか?」

 
「はい、ありがとうございます!

では、早速融資の交渉に入ります。」


「契約は翌々週の土曜日でいかがでしょうか?」


「はい、結構です。」


かくして、

覚悟していた、もう一度の差し戻しはなく

2度目の価格で交渉成立となりました==

ヤッター



さて、
次は

==

1%でも低い金利の融資引き出し

ようし、頑張るぞ~~

今まで公庫しか、借りた事がなかった私。

何故なら

1、今までは一番金利が安く

2、自分で登記も出来(司法書士手数料節約)、

3、抵当権設定の登録免許税はなんと無料

という好条件だったからです。


今回打診した4行の内一行は公庫、
残り3行は銀行。

ここで、面白い事が、、


一番査定が厳しいC銀行が
一番低い金利提案だった事。
(ただし、この時のこの条件は、担当者レベルです。)


そして、

C銀行<公庫=B銀行<満額融資可出たA銀行

という、金利順。


当然ですが、

翌日私は、


一番有利な金利&条件


C銀行へと向かったのでした。



実は、このC銀行は

一棟目購入時、最初に融資相談した銀行であり、

しかも、

お断りされてしまった銀行 だったのです。

その銀行から、
驚くべき
超低金利融資

引き出しへと、、

感慨深いものあり。。

そのお話は、
次回へ
つづく。。







初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
    に綴っています。
物件情報収集、現地調査、買い付け、指値、融資交渉、契約、登記、管理等  「自分でやる!」がモットーの主婦の体験です。

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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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