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固定資産税評価額以下での物件購入なるか!? その1

こんにちは。

「楽待」でコラム書いています。 なーーんと1位! 頑張るぞ==


「不動産実践大家コラム」


今日神奈川は暑い~~!

そんな中、

思いがけず、近所の戸建物件購入に向けて動き始めました~~

縁とはなんとも不思議なもの。。



土地は一物4価の商品と言われます。



実際に売買される価格(実勢価格)、公示価格、路線価、固定資産税評価額、

と4つも価格があるんですね。

各価格を、

ざっくり言うと、

売買価格を100とした場合、

公示価格はその90%

路線価は70~80%

固定資産税評価額は60~70%

と説明されております。



しかし、

元となる実勢価格が、そもそも、、、クエスチョン?、、

何故なら、

欲しい人は倍出しても、買いたいだろうし。

地方では、すごく安くても売れない土地もあるでしょうし。。

以前、大家の会で知り合った方が、

「千葉の田舎に超安値(確か50万)で、戸建買ったんですよ」と。

「すごいですね==!

いくらで貸しているんですか?」と、思わず身を乗り出した私。

「いや^^、買って一年、まだ借り手がなくて。。

最寄駅まで車で30分、、不便だからかな~~?

まあ、たかだか50万の投資なんで、、ハ、ハ、ハ、、」



思わず、沈黙した私でした。



実勢価格と一口に言っても、難しいですね。



それはともかく、

もし、

固定資産税評価額以下で、物件購入できたとしたら、

かなりお買い得と言えますね!



場所は神奈川(車のナンバーは湘南)、新宿まで1時間ちょっとの私鉄沿線、

最寄り駅まで徒歩14分、、と、ちょっと遠いが歩けます。

そう、つまり我が家の一軒おいた隣の家です。

ここに来て、そんな話が浮上して来ました。

固定資産税評価額は実勢価格の60~70%、

今手元に、

固定資産税課税台帳登録事項証明書があるので、

簡単に計算しますと、

今回の買値は,

実勢価格の60~70%と言われる固定資産税評価額(土地&建物&RC車庫)を合わせた、それ以下なのです。



何か問題がある物件ではありません。

よ~~く知っている物件です。



なにせ、

一軒おいた隣の家なのですから、、

建築確認書から新耐震基準建築である事も確認、

リフォーム会社の社長が建てた家だけあり、なかなか良い材料を使っています。

6年ほどその社長が居住後、司法書士のTさんが購入、

その後に一軒おいた敷地に、私が自分で設計して自宅を建てました。

当時、2軒の間の宅地には家が建っておらず、

隣同士で仲良くお付き合いさせて頂いておりました。

間の敷地に家が建つ迄は、空き地の地主の草対策も兼ねて、

承諾の元に、

間の土地を家庭菜園にし、野菜を作って分けあった事もありました。

付き合いは25年、

子供のいないTさん夫婦に、家の子供たちも可愛がってもらいました。

そんなご夫婦が同じ市内に、別の物件を購入して転居したのは2ヶ月前の事。

同じ市内なので、まだ荷物も幾つか残していて、

整理にも来られていました。

この物件、

車4台が駐車できる頑丈なRCの車庫(60㎡)があり、

2台分は車庫、残りの2台分は倉庫(司法書士先生の書類など)として利用されていました。

このRC車庫(上部は庭として活用)の構造図、構造計算、梁、柱、部材の配筋図等が一式残っています。

構造の専門ではありませんが、十分すぎる強度で作られています。





土地は70坪弱、建物は45坪、

さっきも書きましたが、

入って見ると、なかなか良い材料をふんだんに使った贅沢な作りなのです。



当時、そのインテリア会社はかなり景気が良かったらしく、

社長さんは、その財力を持って、土地造成&建築をしたのが分かります。



Tさん夫婦はしばらく、貸そうか、売ろうかと処分を考えた挙句、

解体撤去して更地で売却すると決めました。





それを聞いたのが先週の水曜日、

ここから話は急展開を迎えるのですが、



その結果は、、、全てが終わってから、

「面白い話」を書かせて頂くとして、



取り急ぎ、

実勢価格を探るべく、

取引事例を見ると同時に、

固定資産税から逆算方式で売価をみようと、資料を当たる事にしました。

先ずは

固定資産税評価額の次に高い路線価ではいくら?



話は、

「その2」へ続きます。
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6物件目ー固定資産税評価額以下で購入? その2ー1

こんにちは。

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「不動産実践大家コラム」




固定資産税評価額以下で戸建購入する事になった経緯ですが、、



先週の水曜日の事、仕事から帰宅、

車庫に車を停めて沢山の荷物をエッチラと持った私へ



倉庫の荷物整理に来ていた隣家のTさん(ご主人の司法書士さん)が、



「緑さん、ひさしぶり」と声をかけて来ました。

「あっ、Tさん、荷物整理ですか~、、精が出ますね。

奥さんは、新居を楽しんでいます?」 と会話。



「今度、家へも遊びに来て下さい。

ところで、実はこの家を解体撤去して更地で○○○○万円で売る事にしました。

解体費用は高くて○○○万円もかかりますが、、

解体でまたご迷惑かけますが、よろしくお願いします。」



それを聞いた私は、正直腰が抜けそうになりました。

何故なら、



Tさんが口にした「更地にして売る価格」が破格(安い)だったからです。



「えっ、取り壊すんですか~!?~

それってもう決定ですか?  もったいないですよね~」

と、Tさんへ言いながら、

私の頭には、お客様Iさんの顔が浮かびました。



Iさんは、現在5人家族(Iさん、ご主人、子供3人、小学生2人、幼稚園1人)で、Iさんの実家住まいです。

ところが、実の親娘でも(むしろ、、だから、かな?)折り合いが悪くなり、何とか別居したい。



予算の関係で、中古の戸建を探しています。



条件は、ただ一つ、小学校、幼稚園に近い事。

バッチリなので==す。



私は、子供たちが小6と中1の夏に渡米しましたが、

幼稚園、小中学校が近く、緑も多くて子育て環境は抜群でした。

私も、この環境に助けられた「働くママ」でありました。



6物件目ー固定資産税評価以下の売値 その2ー2

こんにちは。

「楽待」でコラム書いています。 なーーんと1位! 頑張るぞ==


「不動産実践大家コラム」




Iさんの事をTさんへ話すと、

「えっ、そんな方が、、

実は、26年住んだ我が家、なんと言っても愛着があります。

取り壊すと決めたものの、内心はとても残念に思っていました。

もし、そんな方がいて、リフォームして住んでもらえるなら、

ご近所に解体で迷惑もかからないし、、、良いですね。」

となりました。



この時点では、

私が買う事は念頭にはありませんでした。



その後の流れは、「その3」に譲るとして



固定資産税評価額から、実勢価格の割り出しへ。



固定資産税評価額の次に高い路線価ではいくら?



路線価とは国税庁が示す土地(全国の主要な市街地の道路)の値段です。

相続税や贈与税では、土地は路線価方式(または倍率方式)という評価方法で評価します。

毎年1月1日が評価時点となり、8月上旬ごろに公表。

路線価を閲覧したいときは、国税庁が運営する路線価図等閲覧コーナーがあります。

よく相続税の本などで、「現金として持っているより、土地として持っているほうが相続税は安い」と説明されます。

例えば、現金1億円を持っていたとすると、現金1億円の財産評価額は1億円ですが、

売買取引時価1億円の土地はと言うと、財産評価額は大概は1億円以下になります。

土地は路線価方式(または倍率方式)という評価方法で評価しますが、

だいたい売買取引時価の70%~80%ぐらいになるからです。

ですから、通常、売買取引時価1億円の土地の財産評価額は約7000~8000万位になる事が多く、現金で持っているより財産評価額が低くなり、相続税も安くなるという訳です。



http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm



続いて、

公示価格



公示価格とは国土交通省が示す土地(地価公示標準地)の値段で、実勢価格の80~90%で、市場価格に一番近いとされています。

不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

毎年1月1日が評価時点となり、3月下旬ごろに公表されます。

公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、

それが転じて一般の土地の取引価格に対しての指標になっています。

土地の適正な価格を判断する客観的な目安として活用されています。

公示価格を補うものとして、都道府県基準地価というものがあります。

これは都道府県が示す土地(地価調査基準地)の値段となります。毎年7月1日が評価時点となり、9月下旬ごろに公表されます。

これも公示価格と同じような水準の評価となっています。

公示価格や都道府県基準地価を閲覧したいときは、

国土交通省が運営している土地総合情報ライブラリーがあります。



さて、

固定資産税評価額は実勢価格の60~70%、

そこから出した実勢価格は、

70%なら今回の買値の1、76倍、

60%なら買値の2、05倍、

という数字になります。



これは、解体費用が高い事が一因にあります。

つまり提示した買値は、

不動産屋さんと決めていた更地の価格から

不要になった解体費用を引いた額です。



更地で売っても、家付きで売っても、つまりTさんに入る金額は同じ。



しかし現況(家付き)で売れば、解体の手間は無く、

更地にしてもすぐに売れる保証はない。

現況で売却できるなら、

Tさんにとってもメリットが大な訳です。

話は、

「その3」に、、

続きます。

6物件目 その4-1

こんにちは。

「楽待」でコラム書いています。 なーーんと1位! 頑張るぞ==


「不動産実践大家コラム」


毎日猛暑が続きますが、いかがお過ごしですか?

私は、

「固定資産税評価額以下で購入する今回の戸建」の件で、

何かと忙し==

前コラム

固定資産税評価額以下で物件購入なるか!? その3



登記申請書作りは勿論、火災保険をどこにするか、、等など。



決める事も多々あります。

それに、日柄を気にする私は、12直、28宿もみるので、

契約、決済も決めねば、



今回の売却に当たり、売主Tさんは不動産屋から勧められて改めて確定測量をしてくれました。

隣接敷地の方達と境界確認をして、埋もれている杭を伸ばしたり、

印鑑をもらってくれたり、

一つ一つきちんとされるTさんです。



翌土曜日、早くに起きた夫と私は、再度T邸を訪れました。



昨日、構造上の大きな問題はないと思っていましたし、

知っている家ではありますが、

夜(先週水曜)、夕方(金曜)、そして朝(土曜)、

と何度も見た方が良いと思ったからです。



どんな隠れた瑕疵を発見するかもしれませんから。



全ての窓を全開にすると、南傾の敷地に心地良い南風が流れました。

全ての部屋が2方向に開口窓を持ち、良い感じです。



夫と室内を歩きながら、具体的なリフォームアイデアを話ました。





一階の玄関、広い居間、台所、和室は、同じ明るめの床材で統一しては?

足にも優しいラワンが良いかも、



居間の革張りの腰壁部分も同じ木材を使うと面白い。

壁は漆喰が良いね?

と話ながら、、



そうそう、購入意思をTさんへ伝えねばと、、

一旦家へもどり、

Tさんへ電話、



先ずはお客のIさんの報告から、、

「Tさん、昨日午後にIさんの奥さまだけが、先に内見に来られました。

家族で相談されるとの事でしたが、夜連絡が入り、、

すみません、、、残念ながら今回は見送るとの事です。 」



「あ、、そうですか。。 それは、、残念です。。」と、

Tさんのがっかり感が伝わって来ました。



その後、

「それが、ちょっと思わぬ展開と言いますか、、

昨日出張から帰ってきた夫が興味をもちまして。  今朝も見せて頂いたのです。

ちょっと代わりますので。。」



と、ここで夫へ。



「ご無沙汰しています。 昨日妻から話を聞き、先ほど見せて頂きました。

もし良かったら、このままの状態で、ウチで買わせて頂けたらと、、」

Tさんの声は、私には直接聞こえませんでしたが、

「本当ですか、、蘭木さんが買って下さるなら、こんなありがたい事はありません。

ただ、、、相当リフォームには費用がかかると思いますが、良いのですか?」

と。



気持ちよく譲ってもらえる事になり、ホッ!

でも、さすがに電話だけでは失礼ですよね、

休みの日も事務所で仕事と聞き、二人で事務所へ伺って意思を伝えました。



価格は、

更地にして売り出す予定の価格から、

解体撤去費用を引いた金額で、合意しました。



前にも書きましたが、

この額は相当に市場価格より安いのです。

ただ、

Tさんが受け取る額は、更地にしてもしなくても、同じです。



ここが、大事、

Tさんには、



受け取る額は同じでも、

早々と売却できすっきりと新生活を楽しめると言うメリットがあるのです。



みんなが良かったと思える事が一番です。



その1で、

固定資産税評価額以下で物件購入なるか!? その1

不動産は1物4価と書きました。

訂正します。

「1物5価」が正しいかもしれません。



最後の一つは、「思いこみ価格」です。

今年初め、Tさん夫婦は家のリフォームの相談を、不動産会社へしたそうです。

正確な見積もりでは無かったようで、

アバウトに、リフォーム費用は1000万以上かかると言われたそうです。



どのレベルのリフォームかによって、価格は当然変わります。

でも、

「1000万以上かかるなら、リフォームは無し」と、思ったとしても不思議ではありません。



同じ不動産会社から物件(こちらも中古)を紹介され、Tさん夫婦は購入して転居しました。

続いて、

この旧宅をどうするか、

また同じ不動産屋へ相談、

そこで、市場価格より安い金額を提案されました。



そこには、

Tさんはもとより、奥様、不動産業者、

3者3様の事情と思惑、

それに家の傷みのひどさと、外観の綺麗さを追求する主流の考えなど、

が複雑に絡み、

諸事情を含んだ新たな価格が生まれたのでした。

不動産価格は、一律には決まらないのですね。



それが、「第5の価」



それは、次のコラム

6物件目 その4-2

こんにちは。

「楽待」でコラム書いています。 なーーんと1位! 頑張るぞ==


「不動産実践大家コラム」


価格は、

更地にして売り出す予定の価格から、

解体撤去費用を引いた金額で、合意しました。



前にも書きましたが、

この額は相当に市場価格より安いのです。

ただ、

Tさんが受け取る額は、更地にしてもしなくても、同じです。



ここが、大事、

Tさんには、



受け取る額は同じでも、

早々と売却できすっきりと新生活を楽しめると言うメリットがあるのです。



みんなが良かったと思える事が一番です。



その1で、

固定資産税評価額以下で物件購入なるか!? その1

不動産は1物4価と書きました。

訂正します。

「1物5価」が正しいかもしれません。



最後の一つは、「思いこみ価格」です。

今年初め、Tさん夫婦は家のリフォームの相談を、不動産会社へしたそうです。

正確な見積もりでは無かったようで、

アバウトに、リフォーム費用は1000万以上かかると言われたそうです。



どのレベルのリフォームかによって、価格は当然変わります。

でも、

「1000万以上かかるなら、リフォームは無し」と、思ったとしても不思議ではありません。



同じ不動産会社から物件(こちらも中古)を紹介され、Tさん夫婦は購入して転居しました。

続いて、

この旧宅をどうするか、

また同じ不動産屋へ相談、

そこで、市場価格より安い金額を提案されました。



そこには、

Tさんはもとより、奥様、不動産業者、

3者3様の事情と思惑、

それに家の傷みのひどさと、外観の綺麗さを追求する主流の考えなど、

が複雑に絡み、

諸事情を含んだ新たな価格が生まれたのでした。

不動産価格は、一律には決まらないのですね。



それが、「第5の価」



それは、次のコラム

初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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