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小心者主婦の安心安全不動産投資法 1 チマチマ不動産投資でも、気がつけばこんな結果が得られます。

今回のタイトル「小心者主婦」って、つまり私のことです。



先日、「女性大家さんの会」に出席しました。

その中には、これから大家さんを目指す方もいらっしゃいました。



皆さんとても勉強熱心、素晴らしい~と思いました。

そんな中、

こんな声が聞かれました。



Aさん「先日行ったセミナーは男性の方が多かったのですが、

何十億という桁違いの投資で、、話が大きすぎてついて行けないかったんですよ。」



Bさん「私が行ったところはやはり男性が多くて、

海外への不動産投資の勧めで、分からないところへの投資って、、やっぱりついて行けなかったんですよね。」

皆さん「男性って、すごいですよね~」

などなど、、

実は私、

セミナーにはあまり出ていません。



以前、大家さん仲間と話していて、

「○○さんのセミナーは一泊2日で○十万円なのよ」

と聞き、

ひっくり返りそうになりました。

(すみません、○○さんの名前は忘却の彼方~ですが、

金額の○十万円は記憶に残っています。)



そんなお金を払っても聞きたいセミナーがあるんですね=

と、それにもびっくりな主婦丸出しの私でした。



それはともかく、

Aさん、Bさんが出席した男性中心?の桁違いに大きな不動産投資のお話は、

同じ主婦の私もきっとついて行けないだろうなあ~

と、思ったのです。



帰宅して、

一日有った事をベラベラしゃべるいつもの私。

夫にこの話をしました。

緑「同席した方の話を聞いて、

もしかして私のようなチマチマ不動産投資の体験って、

これから始めようとされる女性の方に必要とされているのかも?って思ったの。」



夫「ふ~~ん。」



緑「ニッチな部分を対象にね、、」



夫「それって、

ニッチじゃなくて、大半かもね? 

だって、

そんなにお金のある人ばかりじゃないだろうし、

リスクを抑えたい人の方が多いと思うから。」



『ニッチじゃない?

なるほど、

じゃあ、私の体験を通してまとめてみようかな?』



今まで書いてきた事と重なる部分もあると思うけど、

これから目指そうとする人に役立つ事があるかもしれない。



そうです、

超チマチマ不動産投資ではありますが、

いつのまにやら、

所有不動産の額は9桁X2を超え、

借り入れ残はその10分の1。

(この借り入れは、1,5%と低利なのと、

10年以内に返すとペナルティがあるため残してますが、

借り入れ額同等以上の動かせるお金は準備済み。)



だから、

周りより少し安く貸せて、退去も無く、

満室経営が出来ているんです。



よ~~し、

「チマチマ投資の良さ」

シリーズで書いてみましょう。



どうか、

どなたかのお役に立ちますように!

と願って。。
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安心安全不動産投資法 2  「絶対にこうなる!」と言うモチベーションの維持が必要です。

さて、

小心者主婦の私が不動産投資を始めたきっかけは、

突然の海外赴任からの帰国でした。

前コラムはこちら、

小心者主婦の安心安全不動産投資法 1



海外生活を楽しみ、まだまだその生活が続くと思っていたので、

正直ガクッときちゃったのです。



人がその人生をガラッと変える時には、

何か大きなエネルギーが加わるような気がします。



私の場合も帰国が一つの転機でした。



日本に帰国したからには、

「帰ってきて良かった! 」

「帰国したからこそコレが出来る!」

と言えるものが必要でした。



最初は、

一級建築士としての仕事の再開を目指して動きました。

しかし、11年のブランクは大きく、

また不在中に起きた「姉歯問題」でいろいろな変化(法規や確認申請方法)があり、

それに対処できるか?

その自信が持てませんでした。



そんなとき、ふと思いました。

自宅を設計、新築して8年住み、

その後、海外赴任中の11年間賃貸に出していました。

そして、

気がつけば、住宅ローンは殆ど終わっていたのです。



わたし、

図らずも大家をやっていたんですね。



不動産てすごい!

だって、家が自分で自分のローンを払ってくれたんですよ~



ここに自腹を切ることなく(8年は払っていました)、

まっさらな債権のない物件が誕生していたんです。



このことに気づいた私は、

大家業を目指すことになるのです。





大家を始めようと思うきっかけは人それぞれでしょう。



「一つを失うと一つを得る」という言葉があります。



もしかして、

私の「突然の帰国」ごときじゃなく、

もっと大事な何かを失ったり、

つらい事がその決断の裏にあるかもしれません。



もしそうだとしたら、

何かを成し遂げるモチベーションの維持には大変役に立つとも言えます。



私の場合も、

夫の反対や銀行での融資撃沈と、

難題にぶち当たることになるのですが、



どうしても

「日本に帰って良かったと思いたい」その一心で、

乗り越えました。



メンタルな部分になりますが、

「絶対に大家業で成功する。」

「経済的自由を必ず得る。」

とか、

一本軸がぶれない気持ちの維持が必要です。



そして、

やると決めたら、

1棟めを買うまで、ひたすら一生懸命物件を見てください。

ネットで調べて、良いと思ったら現地へ見に行く。



これを面倒と思わずやるかどうか、



不動産投資の成否は、



物件を見る目を養うこと、



遠回りな様で、



実はこれが一番の近道だと思うからです。





お陰様で、

購入した物件は大きな修繕とは無縁で順調稼動しています。



見るべきポイント、建築士としての視点は、



次のコラムでお話させて頂きます。



どうぞ、お役に立てますように。。

安心安全不動産投資法 3 立地の選定だけは決して誤らない事!

さて、

大家をやろうと決まったら、

行動開始!



とはいえ、

何からやったら良いのか?分からない私でした。



チラッと、夫に話してみると、

「アパートって、、なに~? それ?

なんで今更、そんなリスクを取る必要があるの?!」

と一言。



こうなったら、

これなら良いでしょ!



という物件を探すしかありません。



夫には多くを語らず、

ネットでの情報収集が始まりました。



月に1000件くらいに目を通し、50件くらいをピックアップ、

毎日見て入れ替える。

そして、良いと思ったら見に行く。

を繰り返しました。

物件を見に行く決め手は、

先ず立地です。



物件をこねくり回して、きれいにする事は後からいくらでもできます。

しかし、立地だけは変えようがありません。



1、駅または需要のある場所から徒歩7分以内。 

当初は、10分以内で探していました。

東京の1棟めは3路線使えて一番近い駅まで6分です。



甲府は大学まで10分、自転車やバイクを使っているのでこれで問題なし。



熱海は市役所、ショッピングセンター(2箇所)など中心街へ2分、海まで4分。

と、需要のある所までの距離を重視しました。

ホテル勤務の方の入居がありますので、その点でもこの立地は有利でした。



4物件目の都心の区分マンションは、地下鉄4線、JR4線が徒歩圏、で一番最寄駅まで3分。

はっきり言って申し分のない立地です。



5物件目は駅前の区民センターの横をちょっと入った住宅街で、駅まで3~4分です。

だんだん、より便利なところを購入するようになりました。

6物件目の激安戸建ては、別の需要がありました。

それは嫁いだお子さんが比較的近所のアパートに住み、そのお子さん(お孫ちゃん)を預かるケースが多いのです。

「できればもっと近所に住んで欲しい。」との事で、

まだ再生工事の途中ですが、2軒の方から声がかかっています。

(逆にどちらを優先しても問題が出そうで、、ちょっと悩む=)



それに続いて、



2、災害の少ない地形を選びます。



例えば、

3物件目の熱海は、

地盤が固いことで知られた土地です。

海から近いのですが、坂を上るため高度はあります。

隣に大きな総合病院がありますが、災害を避ける事を考慮して建てられたと聞いています。





4物件目は

東大近くで江戸時代には武家屋敷のあった場所、、上野や御徒町へも徒歩圏ですが、ここも地盤が高いのです。

万一の津波も問題ありません。



これらは、以前のコラム

物件調査前に見ておくマップ その1-今昔マップ

物件調査前に見ておくマップ その2&3-災害履歴マップ

で確認できますので、しっかり調べましょう。



3、事故物件は避けましょう。

当然ですが、駅近、災害にも問題ない、

しかし、事故物件を掴まされては困ります。

こちらも以前のコラム

物件調査の一助に、、「大島てる」とは?!



で、詳しく書いていますが、



先ずネットで大丈夫な事を確認してから現地へ向かえば無駄足にならずに済みます。



現地では、ご近所の聞き込みをやりますが、それは「現地での調査編」に譲ります。







こうして、ここなら見る価値あり!となったら、現地へ==



しかし、

実は、購入したいと思う物件にはなかなか出会えませんでした。



それは、

建築士の視点で見るからでもありました。

どうしても欠点(基礎にクラック、壁にシミ、軒天にシミ、壁のひび割れなど)が見えて、購入の決断が出来なかったのです。

まさに小心者!

しかし、小心者だから徹底的に調べ尽くす、

これは逆に瑕疵物件を掴まされないコツとも言えます。



物件を見るポイントは次のコラムにて。

どうぞ、皆様のお役に立てますように。

安心安全不動産投資法 4 建築士の視点で見る外観チェックとは。

さて、
机上の調査を終えて、

現地へ行こうと決めたら、

業者へ連絡を取ります。



この時、同じ物件が幾つかの業者から出ている場合は、

専属専任業者にコンタクトを取って下さい。

売主から直接販売を任されている業者(元付け業者と呼びます)さんになります。

物件、売主さんのことを良く知っていますし、

ダイレクトに交渉してくれるので、話が早いからです。

そして、

その時、もし可能なら確認通知書の写しと図面(平面、立面図)をメールで送ってもらって下さい。

建築確認書で新耐震基準かどうかを先ず確認します。

建築確認申請受付が1981年6月1日以降のものであるかどうか。

平面図と立面図は、現地でのチェックに使います。



さて、

現地で物件を見るときのポイントですが、



特に私が好きな満室の場合は内部を見る事が出来ませんから、調査できる事は限られています。



先ず、

1、基礎部分を見ます。

クラック(ひび割れ)がないかです。

クラックが一切ないに越した事はありませんが、微細な髪の毛程度(ヘヤークラックと言います)のものは乾燥時にできるので、気にしなくても大丈夫です。

ただそれ以上になると、雨水の浸入で鉄筋が錆びて強度不足になっている場合があり要注意です。

クラックスケールもありますが、

私は引き出しの隅に転がっていたテレカを持参しています。

クラックにテレフォンカードが入り、深さが5mm以上を要注意と考えています。



次に、

2、外観(外壁、屋根)です。



私は木造の中古アパートを主体に投資しています。

以前のコラム参照 ↓

やはり、投資の主体は木造アパートです!



外壁は乾式工法、サイディング(金属やセラミック、セメントなどの素材を板状にしたもの)が多いです。

表面の塗装は触ってみてチョークの粉のようなものがつけば、近い内に再塗装が必要です。

投資額に塗装分(規模にもよるが100万円程度)を上乗せして考えたほうがよいでしょう。

継ぎ目のシーリング材は指で押して硬くなったり隙間が出来ていたら劣化しています。 そのまま放置しておくと雨水がしみこんで雨漏りの原因になります。

またそれが原因でカビやシロアリの被害にも繋がります。

注意が必要です。

湿式仕上げとしては、外壁にモルタルを塗りその上に塗料(リシンなど)の 吹きつけ仕上げもあります。 表面に細かいひび割れが入っていると、幅0,1mm以上は雨水が入りやすくなるので注意が必要です。

それより大きな亀裂やひび割れは建物の傾きなどの不具合も疑う必要があります。



木造アパートの屋根はカラーベストが多く使われています。

30年以上の耐久性があると言われていますので、外観を損なう以外はそれほど気にする必要はありません。

外壁から突き出した軒裏を見ます。 ここにしみがあると雨漏りが疑われます。 部材の劣化が他よりも大きい(板が波打っていたりする)と同じく雨漏りによるものかもしれません。

実際に屋根に上るのは不可能ですが、雨どいの破損、接合部のズレなどが無いかチェックします。



3、全体を見ます。

平面図と立面図の窓、ドアなどの開口部の位置と、実際の建物の位置は同じかどうか?

もし変更されていると、必要な体力壁が入っていない可能性も疑われます。

もっと詳しく知りたい方は、

玉石混交市場で勝つための物件調査 2 参照下さい。



また、1階よりも2階がせり出している建物や窓が偏って入っている(南側に壁が極端に少ないなど)の建物も地震に弱いと思われます。



外観から出来るチェックは限られています。

また、中古物件を買う場合、価格が安い分ある程度の補修リスクは覚悟せねばなりません。

ただ、構造上の決定的な瑕疵だけは避けたいですね。



私の場合、チェックが厳しくてず~~っと買えない状況が続きました。

でも、必ず問題ないと思える物件に出会う事ができます。

私も、懸命に探し始めて半年後、購入後も大きな修繕もなく順調稼動してくれる優良物件に出会う事となりました。



とは言え、買い進む内に、

こう考えが変わりました。

「こんなに安く買える!」と思えるなら、少々のリスクは犯しても良い。

特に、

決定的ではない、自分で対処できる瑕疵は逆に指値の材料に使えますので。



それについてはまた別の機会に譲るとして、





出来る範囲で確認し、納得して購入へと進みましょう。

安心安全不動産投資法 6 住人、ご近所さんから、思わぬ情報がゲットできます。

先日、TVにゴルファーの古閑美保さんが出演していました。

豪快過ぎる金使いで「女勝新」と言われているとの事。

『へ~~ そうなんだ^^』と見ていると、

「実は私、すごい小心者なんです。 だから人より余計に練習するんです。」

とおっしゃっていました。

とても小心者には見えません、、

けど、

「だから人より練習する。」の言葉に、深く頷いた私でした。



そうです、小心者も悪くない。

「だから徹底調査する。」→ 「悪い物件は掴まない。」ってね。



さて、前コラム

小心者主婦の安心安全不動産投資法 5 内部が見えるならここをチェック

で、

建物の調査の後に、

住人の方、ご近所の方、役所、不動産屋さんなどへ聞き込みします。



コラム  小心者主婦の安心安全不動産投資法 3

で紹介した

物件調査の一助に、、「大島てる」とは?!

だけでは、網羅されていない情報も有るからです。



聞く内容は、

1、何か特別な事は無かったか?(事件、事故、自殺、ボヤ騒ぎなど)

2、建物のトラブル(雨漏り、漏水、漏電など)はなかったか? →主に住人

3、迷惑な入居者はいないか?(暴力団、精神異常者など)

4、入居者以外の不審人物の出入りはないか?

5、入居者の職業は? どんな人たち?

6、買い物はどこへ行くのか? コンビ二は近くにあるか?

 (これは自分でも歩いて確認します)

7、物件周辺に変な人は住んでいないか?

8、物件について悪いうわさはないか?

9、物件や大家への不満はないか?

10、この辺の治安はどうか?



などなど、

聞くことは実にたくさんあります。



ただし、

立て続けに聞くと尋問されているように感じますからご用心。



あくまで世間話的に気楽な感じで聞いてみます。

一人に3~4個くらい、話が弾むようならもう少し聞いても良いでしょう。



私も、

一棟めの時に、住人とご近所にお話を伺って、いろいろな事が確認できました。



「立地が良いので、気に入って住んでいる。」住人A → 緑『なるほど、住人がそう言うなら満室維持できそう。』



「ワンルームだが、ロフトがあるので狭さは感じない。」同じく住人A

→ 緑『確かに、全室ロフト付は魅力だわ~』



「最近、階段作り変えと外壁塗装をした。 その間、費用を出してもらって、別のところ(ウイークリーマンションらしい)に住んだ。」2階の住人B

→ 緑『おッ、良いじゃない! 確かにきれいになっているね、、

となると、メンテナンスはすぐには必要ないね!』



「修繕を頼むような設備トラブルは今のところない。

修理屋さんが来ているのを見た事がないから、多分他の部屋もないと思う。」同じく住人B

→ 『よしよし、、』



そして、ご近所

「アパートは退去があってもすぐに埋まってるみたいですよ。 ここは割りと便利ですから。」近所C

→ 緑 『ご近所は、それなりに見ているんですね~』

「特に迷惑な人はいませんね。 皆さんお勤めの方で、朝出て夜帰ってくる感じです。」同じく近所C



「以前はゴミのトラブルがありました。

私はお向かいだから、お掃除してたんですよ。

でも、アパート専用にゴミ置き場が作られてからは、ゴミのトラブルは無くなくなりました。」近所D

→緑『良かった~ トラブル解決済みとは、ありがたい!』



そして、

ここで思わぬ事が判明~

それは、

近所CさんとDさんから聞いた同じ言葉から、、

「え~~、○○先生売りに出されたの~?~」



?、?



緑『○○先生って、お子さんの担任の方?なの』と思った私。

実は、

前オーナーは○○というTVにも出ている有名な作家先生だったのです~



これには正直びっくりしました。

このアパートは、中堅のある不動産屋さんが売主でした。

しかし、謄本にはその作家先生と微妙に似た本名が書かれ、

その作家先生から私へ所有権は移転しました。



これは、

後から調べて分かった事ですが

最高裁も認めている、「中間省略登記」です。





本来B(中堅不動産屋)は、「C(緑)が代金を払わないなら登記を移さない」と言うことができます(民法533条、同時履行の抗弁権)。

しかし、

A(有名作家○○先生)からC(緑)へ所有権移転をすると、

BはAに代金を払いながらCから代金を回収できず、しかも不動産に対する権利も無いというリスクがあります。

ただ、

Bがもしそのリスクを承知の上で、A→Cの登記をする事(中間省略登記で、Bは不動産取得税は払わなくて済む)は可能です。



中間者(B)の同意があり、実際に済ませた「中間省略登記」は有効という判例があるのです。



さて、

熱海では、住人の方の部屋へ上がらせて頂き、一時間越えのおしゃべりの中で情報収集しました~!

ここでも、

仲介業者からは教えてもらえない沢山の情報がゲットできました~



それは次のコラムにて。



コラムが、どなたかのお役に立てます様に=

初めまして

大家へ至る挫折と希望の道のりは、左[カテゴリ欄の 大家への道のり 
    に綴っています。
物件情報収集、現地調査、買い付け、指値、融資交渉、契約、登記、管理等  「自分でやる!」がモットーの主婦の体験です。

大家業の日々
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プロフィール

緑

Author:緑
経済的自由、時間的自由を手にした主婦大家です。

(一級建築士、宅地建物取引主任、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。)

帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

しかし、夫の反対、金融機関での融資撃沈と前途多難な大家への道のりを歩み

2006年9月 初めてアパート一棟(6戸、東京)購入へこぎつけ、

2007年7月 二棟目(6戸、甲府)購入で事業規模大家になりました。

2010年7月 三棟目 一棟マンション(6戸、熱海)を購入。

2011年1月 4物件目 都心に区分マンション現金購入。

2012年9月 本を初出版「主婦大家業は今日も楽し」
   アマゾンカテゴリで1位獲得
    
2013年3月 5物件目 東京に一棟マンション購入

2013年7月 6物件目 激安戸建(固定資産税評価額以下)現金購入し、夫とセルフリフォームで蘇らせる。

2016年10月 7物件目 甲府にテラスハウス(3戸)を現金購入。

借入は2016年現在実質完済、購入物件は売却せず所有中です。

「出来ることは、自分でやる!」(管理、リフォーム、登記、契約書作成、何でも来い!)
「住人とのあったかいコミュニケーション」をモットーに、賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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